מדריך למוכרים
כמה עולה למכור דירה?
בין מחיר המכירה לבין הסכום שנכנס לחשבון יש רשימת הוצאות. הנה כולן, כדי שתוכלו לתכנן מראש ולא להיות מופתעים בדרך.
מוכרים רבים מתכננים את הרכישה הבאה לפי מחיר המכירה, ומגלים באיחור שהסכום שנשאר קטן יותר. הרשימה הבאה מסודרת לפי סדר ההופעה בתהליך.
1. עמלת תיווך
נקבעת בהסכם ומשולמת בדרך כלל רק במקרה של מכירה, בתוספת מע״מ. שווה לוודא בכתב מתי בדיוק היא משולמת ומה קורה אם עסקה מתבטלת אחרי חתימה.
2. עורך דין
ליווי משפטי הוא לא מקום לחסוך בו. עורך דין של המוכר מטפל בהסכם, בבטוחות, במחיקת שעבודים ובהעברת הזכויות. השכר נקבע לרוב כאחוז משווי העסקה, לעיתים עם רצפה בשקלים, בתוספת מע״מ.
3. מס שבח
מס על הרווח הריאלי מהמכירה — ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוצים, עמלות ועלויות מימון.
שיעור המס ליחיד עומד על 25% מהשבח הריאלי.
פטור לדירה יחידה — סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור במכירת דירת המגורים היחידה, ובלבד שהיא ״דירת מגורים מזכה״ — מונח מוגדר בחוק, שדורש בין היתר שימוש למגורים ברוב התקופה. הפטור כפוף לתנאים נוספים ובהם החזקה בדירה 18 חודשים לפחות, ואי-מכירת דירה אחרת בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו.
תקרת הפטור עומדת על 5,008,000 ₪ נכון לשנת 2026, והוקפאה עד תחילת 2028. מעליה, החלק היחסי מהרווח חייב במס.
יש חריגים רבים — דירות ירושה, תושבי חוץ, וחישוב לינארי מוטב על שבח שנצבר לפני 1.1.2014. בנוסף, במכירת דירה ששווייה עולה על כ-5.38 מיליון ₪ עשוי לחול גם מס יסף — זו תקרה נפרדת מתקרת הפטור. הנתונים מתעדכנים מעת לעת, ולכן כדאי לבדוק את המצב העדכני מול יועץ מס או עורך דין לפני שסופרים על פטור.
4. היטל השבחה
תשלום לוועדה המקומית על עליית שווי הנכס עקב אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. משולם במועד המימוש — כלומר במכירה — ומוטל על מי שהיה בעל הנכס בעת אישור התוכנית המשביחה, לרוב המוכר. בדרך כלל מדובר במחצית מההשבחה.
קיימים פטורים והקלות — בין היתר במגורים בדירה בשטח מוגבל — ולכן שווה לבדוק זכאות לפני שמניחים שההיטל חל.
זו ההוצאה שהכי הרבה מוכרים לא מצפים לה. אפשר להוציא שומת היטל השבחה מהוועדה המקומית עוד לפני שמוציאים את הדירה למכירה, וכך לדעת מראש.
5. סילוק המשכנתא
מעבר ליתרה עצמה, ייתכנו עמלות פירעון מוקדם. בהלוואות בריבית קבועה הן יכולות להגיע לסכומים משמעותיים. אפשר לבקש מהבנק ״אישור יתרה לסילוק״ ולראות את המספר המדויק מראש.
6. הוצאות נלוות
- הכנת הנכס — צבע, תיקונים קטנים, פינוי וניקיון.
- מעבר דירה — הובלה, אחסנה אם יש פער בין המועדים, והתקנות בבית החדש.
- שכירות ביניים — כשמועד הפינוי לא מסתדר עם מועד הכניסה לדירה הבאה.
- אגרות ואישורים — נסח טאבו, אישורי עירייה, אישורי מסים.
- ועד בית וארנונה — סילוק חובות עד יום המסירה.
איך מחשבים כמה נשאר ביד
הנוסחה פשוטה, וכדאי למלא אותה על נייר לפני שמתחילים:
מחיר המכירה, פחות יתרת המשכנתא ועמלות פירעון, פחות מס שבח והיטל השבחה, פחות עמלת תיווך ועורך דין, פחות הוצאות מעבר והכנה — זה מה שנשאר.
אם התוצאה קטנה ממה שציפיתם, עדיף לדעת את זה עכשיו ולא אחרי שחתמתם על הדירה הבאה.
שתי הערות
לא כל ההוצאות ידועות מראש — היטל השבחה ומס שבח דורשים בדיקה פרטנית. שווה להתחיל אותה מוקדם.
חיסכון בהוצאה אחת יכול לעלות ביותר. ויתור על ליווי משפטי טוב או על שיווק רציני חוסך אלפים ועלול לעלות עשרות אלפים במחיר הסופי או בסיכון המשפטי.
המידע במדריך זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. סכומי המס ותקרות הפטור מתעדכנים מעת לעת. לפני קבלת החלטות כדאי להיוועץ באיש מקצוע.
רוצים לדעת מה המספרים אומרים על הנכס הספציפי שלכם?
לשיחת ייעוץ