Guide pour les vendeurs

Combien coûte la vente d’un appartement ?

Entre le prix de vente et la somme qui arrive sur votre compte s’intercale une liste de frais. Les voici tous, afin que vous puissiez anticiper et ne pas être surpris en cours de route.

Beaucoup de vendeurs planifient leur achat suivant à partir du prix de vente, et découvrent trop tard que la somme restante est plus faible. La liste ci-dessous suit l’ordre dans lequel les frais apparaissent au cours du processus.

1. Commission de courtage

Fixée dans le contrat et généralement due uniquement en cas de vente, TVA en sus (מע״מ, maam). Il vaut la peine de faire préciser par écrit quand exactement elle est due et ce qui se passe si une transaction est annulée après signature.

2. Avocat

L’accompagnement juridique n’est pas un poste sur lequel économiser. L’avocat du vendeur traite le contrat, les garanties, la mainlevée des sûretés et le transfert des droits. Les honoraires sont le plus souvent fixés en pourcentage de la valeur de la transaction, parfois avec un plancher en shekels, TVA en sus.

3. Impôt sur la plus-value immobilière

Un impôt sur le gain réel réalisé lors de la vente (מס שבח, mas shevach) — la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, déduction faite des dépenses admises telles que travaux, commissions et frais de financement.

Les exceptions sont nombreuses — logements reçus en héritage, non-résidents, et le calcul linéaire favorable (חישוב לינארי מוטב, chishuv linari mutav) sur le gain accumulé avant le 1.1.2014. En outre, lors de la vente d’un logement d’une valeur supérieure à environ ₪5.38 millions, une surtaxe (מס יסף, mas yesef) peut également s’appliquer — il s’agit d’un seuil distinct du plafond d’exonération. Les chiffres sont actualisés de temps à autre ; il convient donc de vérifier la situation à jour auprès d’un conseiller fiscal ou d’un avocat avant de compter sur une exonération.

4. Taxe de plus-value d’urbanisme

Un versement à la commission locale d’urbanisme (ועדה מקומית, vaada mekomit) au titre de l’augmentation de valeur du bien résultant de l’approbation d’un plan, d’une dérogation ou d’un usage non conforme (היטל השבחה, hetel hashbacha). Elle est acquittée au moment de la réalisation (מימוש, mimush) — c’est-à-dire lors de la vente — et pèse sur celui qui était propriétaire du bien lors de l’approbation du plan valorisant, le plus souvent le vendeur. Elle correspond généralement à la moitié de la plus-value.

Des exonérations et des allègements existent — parmi lesquels l’occupation d’un logement d’une surface limitée — il vaut donc la peine de vérifier son éligibilité avant de supposer que la taxe s’applique.

C’est le poste auquel le plus grand nombre de vendeurs ne s’attendent pas. Il est possible d’obtenir une évaluation de la taxe auprès de la commission locale avant même de mettre le logement en vente, et de le savoir ainsi à l’avance.

5. Remboursement du prêt immobilier

Au-delà du capital restant dû, des indemnités de remboursement anticipé sont possibles. Sur les prêts à taux fixe, elles peuvent atteindre des montants significatifs. Vous pouvez demander à la banque une attestation de solde de remboursement (אישור יתרה לסילוק, ishur yitra lesiluk) et connaître le chiffre exact à l’avance.

6. Frais annexes

• Préparation du bien — peinture, petites réparations, débarras et nettoyage.
• Déménagement — transport, stockage s’il y a un décalage entre les dates, et installations dans le nouveau logement.
• Location intermédiaire — lorsque la date de libération ne coïncide pas avec l’entrée dans le logement suivant.
• Frais et attestations — un extrait du registre foncier (נסח טאבו, nesach tabu), attestations municipales, attestations fiscales.
• Conseil syndical et taxe d’habitation (ארנונה, arnona) — apurement des dettes jusqu’au jour de la remise.

Comment calculer ce qui reste

La formule est simple, et il vaut la peine de la remplir sur papier avant de commencer :

Le prix de vente, moins le capital restant dû et les indemnités de remboursement, moins l’impôt sur la plus-value et la taxe d’urbanisme, moins la commission de courtage et l’avocat, moins les frais de déménagement et de préparation — voilà ce qui reste.

Si le résultat est inférieur à ce que vous attendiez, mieux vaut le savoir maintenant et non après avoir signé pour le logement suivant.

Deux remarques

Tous les frais ne sont pas connus à l’avance — la taxe d’urbanisme et l’impôt sur la plus-value exigent un examen particulier. Il vaut la peine de l’engager tôt.

Économiser sur un poste peut coûter davantage. Renoncer à un bon accompagnement juridique ou à une commercialisation sérieuse fait économiser des milliers et peut coûter des dizaines de milliers sur le prix final ou en risque juridique.

Les informations de ce guide sont générales et ne constituent ni un conseil fiscal ni un conseil juridique. Les montants d’impôt et les plafonds d’exonération sont actualisés de temps à autre. Avant toute décision, il convient de consulter un professionnel.